Pastaruosius keletą metų sparčiau už kainas augę atlyginimai ir pasikeitę darbo įpročiai įkaitino sostinės būsto rinką. Naujus butus gyventojai pernai išgraibstė dar net nebaigtuose statyti projektuose, o namų kvartalai dygo ir atokiausiose Vilniaus vietose. Tačiau šiandien lėtėjanti ekonomika ir neapibrėžtumas dėl ateities vilniečių nuotaiką keičia.
Ekonomistai ir nekilnojamojo turto (NT) bendrovių atstovai sako, kad būsto rinka išsibalansavo. Vis dar aukštumose esančios ekonominės ir vidutinės klasės būsto kainos dalį miestiečių naujų namų ieškoti gena į pakraščius. Tuo metu centre trūksta butų, pritaikytų aktyvų ir tvarų gyvenimo būdą mėgstantiems žmonėms.
Rinkoje – disbalansas
NT vystymo bendrovės „Releven“ atstovai skaičiuoja, kad rekordiniai būsto pardavimai Vilniaus mieste fiksuoti nuo 2020 m. vidurio iki pat šių metų vasario. O kovą rinka sulėtėjo. Dalis būsto pirkėjų kovo ir balandžio mėnesiais įsigijimus esą atidėjo dėl karo ir geopolitinių rizikų. O šiandien lėtesnes apsukas lemia rinkos struktūriniai ir makroekonominiai veiksniai – išaugusios paskolų palūkanos, aukšta infliacija ir t.t.
„Vertinant bendrai, būsto paklausa Vilniuje yra sumažėjusi. Registrų centro duomenys rodo, kad iki rugpjūčio sostinėje įregistruota beveik 8 tūkst. butų pardavimų. Tai apie 14 proc. mažiau butų nei tuo pačiu laikotarpiu pernai. Gyventojų lūkesčiai dėl ateities suprastėjo. Tam įtakos turi išaugusios paskolų palūkanos, aukšta infliacija ir kiti ekonominiai veiksniai. Tiesa, pesimistinės nuotaikos daugiausiai veikia ekonominės klasės butų ir namų pardavimus. Kiek kitokios tendencijos vyrauja išskirtinio būsto rinkoje – joje paklausa nekrenta, nes kainos faktorius nėra pagrindinis“, – sako NT vystymo bendrovės „Releven“ tvarumo ir inovacijų direktorius Guido Wolfas.
Apie išbalansuotą rinką kalba ir „Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas dr. Žygimantas Mauricas. Anot jo, gyvenamojo NT rinka yra išsipūtusi, tad žmonės pradeda ieškoti kitų alternatyvų. Pavyzdžiui, keltis gyventi toliau nuo miesto centro, kur būsto kainos mažesnės. Tačiau jis pabrėžia, kad mažesnė būsto kaina ne visada reiškia mažesnius gyvenimo kaštus.
„Manau, kad butų, esančių ne centrinėse miesto dalyse patrauklumas artimiausiu metu gali mažėti. Kai kainos auga, gyvenimas toliau nuo reikiamų vietų gali sukelti papildomų rūpesčių. Kelis šimtus eurų sutaupius nuomai tiek pat teks išleisti transportui. Sumokėjus tą patį, prarandamas laikas, kuris vis dėlto yra brangiausias žmogaus resursas“, – sakė Ž. Mauricas.
Tuo pačiu ekonomistas beda pirštu į kitą miesto plėtros problemą, kuri susijusi su patogaus žmonėms nekilnojamojo turto deficitu.
„Aplinkinių rajonų infrastruktūra Vilniuje nėra tinkama patogiam gyvenimui ir tai ateityje gali sukelti iššūkių. Žmonės veža vaikus į ugdymo įstaigas kituose rajonuose ar į miesto centrą, o tai sukelia dideles spūstis. Tam, kad žmonės nevažiuotų per visą miestą, reikia aplink jų gyvenamąją vietą sukurti tokią infrastruktūrą, kurioje būtų viskas, ko reikia – darželiai, mokyklos ir kitus poreikius atitinkančios vietos“, – sako Ž. Mauricas.
Ko ieško vilniečiai?
„Vilniečiai dažnai ieško modernaus, šiuolaikiško, visiškai įrengto būsto, į kurį galėtų iškart persikelti. Tačiau įrengimas, vidaus erdvių suplanavimas, medžiagų kokybė – labai individualūs pasirinkimai, kurie turi atitikti pirkėjo skonį. Didesnį biudžetą galintys skirti klientai sunkiau eina į kompromisus. Įrengtam būstui stiprūs konkurentai yra naujai vystomi projektai. Juose galima išpildyti asmenines stiliaus svajones, būti pirmaisiais namų gyventojais. Verta pažymėti, kad apartamentų „su visomis“ savybėmis projektuose yra vos keletas. Kalbame apie penthauzus, su atsiveriančiais vaizdais, terasomis, patogiu suplanavimu, liftu, parkingu, konsjeržu ir, žinoma, gražiausiose senamiesčio ar arčiausiai jo esančių rajonų vietose. Todėl natūralu, kad paklausa ir toliau lieka didesnė nei pasiūla“, – patvirtina NT ekspertė, bendrovės „Solds“ vadovė Agnė Navickienė.
G. Wolfas aiškina, kad tinkamų būstų galėjo būti daugiau. Bet atsiradusio paklausos ir pasiūlos disbalanso vystytojai negalėjo užpildyti dėl leidimų gavimo proceso bei neaiškių statybos kaštų. Dėl to teko nukelti pardavimus statybų etape esančiuose projektuose.
„Šiais metais sėkmingai išvystytas projektas „Gallery 4A“ puikiai iliustruoja, ko ieško mūsų klientai. Tai erdvesni už vidutinius butai miesto centre, aukštos lubos, estetiški fasadai, konsjeržo paslaugos, įkvepiantis vaizdas pro langą bei tvarkingų kaimynų bendruomenė“, – teigia NT vystymo bendrovės „Releven“ tvarumo ekspertas.
Anot jo, pirkėjai yra pasirengę investuoti tiek dėl kokybiškos gyvenimo vietos, tiek dėl aukštos investicinės būsto gerose lokacijose vertės.
„Šie veiksniai lemia ir šiuo metu mūsų vystomo projekto Žiupronių g. 7 ir 9, kuriame 2024 m. bus 70 modernių butų, sprendinius. Atliepdami augantį žmonių norą gyventi centre, multifunkciniame projekte Lvivo g. 59 taip pat planuojame pasiūlyti per 200 butų nuomai ir dar beveik pusę tiek pardavimui. Šiuo projektu pasiūlysime patrauklią lokaciją, gerokai erdvesnius butus ir tvaresnius įrengimo sprendimus nei iki šiol vystyti būsto nuomai projektai Vilniuje“, – sako G. Wolfas.
Jo manymu, šiame projekte nuomojami butai turėtų itin sudominti jaunus profesionalus ir poras. Taip pat dviejų-trijų asmenų šeimas bei kitus žmones, kurie vertina kokybišką, modernią ir tvarią gyvenseną pačiame miesto centre.
„Perkant būstą centre, visų pirma svarbi būsto mikrolokacija: lengvas pasiekiamumas įvairiomis transporto priemonėmis, pėsčiomis pasiekiamų paslaugų, parduotuvių, laisvalaikio vietų įvairovė, parkai“, – teigia tvarumo ekspertas.
„Releven“ atstovas priduria, kad pirkėjai turi įsivertinti, ar jų netrikdys galimas žmonių ar transporto priemonių srautas šalia, ar greta esančios laisvalaikio leidimo vietos nekels triukšmo, kuris trukdytų gyventi.
„Todėl svarbūs yra specifinio projekto sprendiniai – ar projektas bei konkretaus buto lokacija, langų ir balkono kryptis sukuria privatumo, saugumo ir jaukumo jausmą. Galiausiai, svarbus yra vaizdas pro langą – Vilniaus senamiesčio bei augančio centrinio verslo rajono panorama yra didelis priedas tiek prie gyvenimo kokybės, tiek prie būsto investicinės vertės“, – pažymi jis.
Pakraščius renkasi ne iš gero gyvenimo
Skaičiuojama, kad apie trečdalis vilniečių šiuo metu gyvena sostinės pakraščiuose. Anot ekspertų, miesto plėtrą į pakraščius paskatino išaugusios nekilnojamojo turto kainos ir darbas iš namų. Tačiau atokiau nuo centro persikėlusių vilniečių kasdienybę apsunkina transporto spūstys.
„Namų keitimas tampa vis lengvesniu sprendimu. Žmonės nebeperka būsto dešimtmečiams. Labiau atsižvelgia į kintančius poreikius ir yra linkę būstą pritaikyti esamam gyvenimo etapui. Pavyzdžiui, poros be vaikų ar ne šeimose gyvenantys žmonės dažniausiai renkasi miesto artumą, jo dinamiką, kavines, pramogas, draugų pasiekiamumą. Todėl mieliau įsikuria Senamiestyje, Užupyje, Naujamiestyje ar Žvėryne. Pasikeičiant gyvenimo situacijai, susilaukus vaikų, keičiasi ir prioritetai – uždaras kiemas, saugi kaimynystė, gamtos artumas, o darželius ar mokyklas tėvai renkasi šalia savo darbo vietų“, – teigia „Solds“ vadovė A. Navickienė.
Nors Vilniaus miesto infrastruktūra plečiasi, spūstys vis dar yra didelė problema gyvenantiems toliau nuo centro. Apie sostinės centro apgyvendinimo potencialą byloja statistika, kuri nurodo, kad centrinėje miesto dalyje (Šnipiškės, Naujamiestis, Senamiestis) gyventojų tankis siekia apie 6 500 žm/km2. Palyginimui, kitose žaliose Europos sostinėse gyventojų tankumas yra gerokai didesnis nei Vilniuje. Pavyzdžiui centrinėje Rygos dalyje gyventojų tankis siekia apie 10 000 žm/km2, Berlyno centrinėje Mitte dalyje – apie 9 500 žm/km2.
„Per daug nutolus nuo centrinės miesto dalies, ypač vietovėse, kur nėra viešojo transporto, šeimos su vyresniais vaikais susiduria su iššūkiais. Vaikams įžengus į paauglystę vėl atsiranda poreikis būti arčiau pramogų, kultūros vietų, o tėvai nenori dirbti taksistais. Tuomet dažnas ir vėl svarsto apie gyvenimą bute arčiau centro“, – aiškina A. Navickienė.
„Solds“ vadovė priduria, kad jeigu paaugus vaikams šeimoms pavyktų rasti būstą su visomis reikalingomis savybėmis – patogiu suplanavimu, privatumu, negausia kaimynyste, liftu, automobilių parkavimu, gražia architektūra, manau, kad septyni iš dešimties klientų susigundytų apsigyventi centre, namą atidėdami kitam gyvenimo etapui.
