Mindaugas Statulevičius, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos | LNTPA vadovas
Nuėjusius 2023 metus nekilnojamojo turto (NT) rinkoje galėtume pavadinti besitęsiančio neapibrėžtumo, atsargių vilčių, persiorientavimo ir alternatyvių sprendimų paieškų metais. Ryškiausia praeitų metų tema NT rinkoje – būsto įperkamumas, kuris pasiekė rekordines žemumas. Neišvengia paminėjimo ir pokyčiai stambiausioje Lietuvos NT rinkoje – Vilniaus savivaldybėje bei aktyvi, gausi, o kartais perteklinė teisėkūrinė veikla nacionaliniu ir savivaldybių lygmeniu, gamybinio sektoriaus sėkminga plėtra bei palaipsniui gerėjantis verslo, bendruomenės ir valdžios dialogas.
Dar praeitų metų pradžioje NT verslas vis garsiau pardeda kalbėti apie prastėjančią būsto įperkamumo ir prieinamumo situaciją Lietuvoje. Besibaigiant metams ši tema tampa dominuojančia Lietuvos banko ir komercinių bankų, stebinčių būsto rinką, retorikoje.
Birželio mėnesį atvykę Europos bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos (EBPO) ekspertai išsamiai pristato būsto kokybės ir prieinamumo analizę Lietuvoje bei pateikia rekomendacijas situacijai gerinti. Džiugu tai, kad jos labai sutapančios su NT verslo siūlymais: strateginis požiūris ir netgi būsto ministerijos įsteigimas, plėsti nuomojamo būsto fondą, socialinio ir municipalinio būsto aktyvesnė plėtra, renovacijos tempo ir apimčių didinimas.
Po EBPO pristatymo stebėjome šiokį tokį Vyriausybės krustelėjimą dėl blogėjančios situacijos būsto rinkoje – aplinkos ministerija noriai komunikavo ir žadėjo skirti savo dėmesį nuomos rinkos plėtros skatinimui bei gerinti šio segmento reguliacinę aplinką. Terminas – per artimiausius metus. NT verslas iki šiol laukia žadėtų sprendimų.
Norisi tikėti, kad 2024 metai bus lūžio metai, kai valdžia iš esmės pakeis savo požiūrį į būsto politiką Lietuvoje. Šiandien būstas – nacionalinio saugumo klausimas, reikalaujantis pažangių ir išdiskutuotų sprendimų. Užtikrintas prieinamumas sukuria prielaidas jaunimui ir aktyviems, darbingiems piliečiams likti ir kurti savo ateitį Lietuvoje, o taip pat į šalį pritraukti profesionalus, stiprinančius mūsų ekonomiką. Ir tų sprendimų reikia jau dabar. Aktyvesnis dialogas su verslu ir visuomene gali tapti realių pokyčiu pradžia.
Į 2024 metus NT rinka atsineša neapibrėžtumą, negatyvių naujienų laukimą, jautrias nuotaikas. Tokia rezervuota būsena lemia vangią paklausą bei dėl to mažėjančias NT plėtotojų įgyvendinamų projektų apimtis. Nors gyventojų poreikis turėti namus – niekur nedingęs, o NT pasiūlos skaičiai vis dar nėra pakankami.
Tad šioje vietoje norisi matyti valstybės lyderystę skatinant investicijas, aktyviau plečiant viešojo ir privataus sektoriaus partnerystės (PPP) projektus, lanksčiau sprendžiant infrastruktūros naštą, mažinant biurokratinius užmojus.
Be to, 2024 metais NT verslo laukia daug naujovių, kurios rinkai taps nemenkais iššūkiais: valstybinės žemės patikėjimo teisių perdavimas savivaldai, pakeistas Statybos įstatymas, įteisinęs naują statybą leidžiančių dokumentų išdavimo tarką, kurią kritikavo statytojai ir architektai, 100 proc. būsto baigtumo reikalavimai, nauji reikalavimai želdynams ir kt. Tačiau didžiausią nerimą verslui kelia neprognozuojami pokyčiai aktyviausioje NT rinkoje – Vilniaus miesto savivaldybėje.
2023 metais atėjusi naujoji sostinės valdžia nepaliauja „stebinusi“ NT verslo savo keistais ir neprognozuojamais sprendimais: netikėtai pakeistas vyriausiasis miesto architektas, po skaudžios ąžuolo istorijos radikalios ir, ne visais atvejais, pagrįstos permainos medžių ir želdinių reguliacinėse tvarkose, naujojo mero iniciatyva iš naujo peržiūrėti jau patvirtintus įgyvendinimui projektus.
Verslas atidžiai stebi ir yra nustebęs Vilniaus valdžios pozicija įsitraukti į plėtros procesą ne pačiu tinkamiausiu būdu ir apimtimis. Kyla teisinio tikrumo, plėtojant verslą ir projektus mieste, abejonių. Juolab, kai pats Vilniaus meras kvestionuoja 2021 m. patvirtintą bendrąjį planą ir jo sprendinius.
Jei sostinė ir toliau laikysis tokios ydingos darbotvarkės ir neieškos kompromisinių sprendimų, labai tikėtina, kad 2024 metais Vilniuje apčiuopiamai sumažės investicijų, įgyvendinamų būsto ir komercinio NT projektų.
2023 metais daugiausiai gerų naujienų sulaukėme iš gamybinio sektoriaus, kai didelės apimties projektus įgyvendino ir tęsia ambicingų planų įgyvendinimą vienos stambiausių lietuviško kapitalo įmonių: VMG (Vakarų medienos grupė) 82 mln. vertės gamykla Naujoje Akmenėje, bendrovės „Teltonika IoT Group“ 34 mln. vertės technologijų parkas Molėtuose, o Vilniuje, Liepkalnyje, pradėtas įgyvendinti milijardinių investicijų pareikalausiantis „Teltonika High-Tech Hill“ technologijų parkas. Taip pat įmonės „Biotechpharma“ statomas vienas didžiausių Europoje biotechnologijų miestų „Bio City“, kurio investicijos sieks apie 7 milijardus Eur.
Tokių projektų įgyvendinimas ir tolesnė plėtra yra stipri žinia tiek vidaus, tiek ir užsienio investuotojams, kurie 2023 metais nedemonstravo didelio entuziazmo Lietuvos NT rinkoje.
Siekiant kurti dar patrauklesnį investicinį klimatą, protingo indėlio labiausiai laukiama iš valdžios ir jos tikslingai nukreiptų sprendimų. Tačiau, kad būtų pasiektas šis kokybinis tikslas, nuoseklus dialogas tarp valdžios ir verslo yra būtinas.
Džiugu paminėti, kad 2023 metais vėl vyko gan tvarus NT verslo ir valdžios dialogas: daug darbinių susitikimų, diskusijų, pasitarimų, kitų bendravimo formatų. Pozityviai nuteikia valdžios aktyvumas dalyvaujant verslo konferencijose ir kituose specializuotuose renginiuose, nes būtent čia sukuriamos geriausios galimybės išgirsti verslo nuomonę, susipažinti su vyraujančiu požiūrį bei pajusti nuotaikas.
Itin svarbiu momentu NT verslui 2024 metais taps Seimo rinkimai – kaip keisis parlamento sudėtis, kokių žinių ir suvokimo lygio apie urbanistiką ir miesto planavimą turės potencialūs kandidatai, užimsiantys sprendžiančiąsias pozicijas?
Parlamentarų žinių kiekis ir kokybė apie rinkos poreikius ir priimamų sprendimų įtaką verslo aplinkai – vieni kertinių veiksnių sklandžiai šalies ekonominei plėtrai. Todėl verslo ir valdžios dialogas tampa reikšmingu prevenciniu filtru, kad kai kurie pavieniai bei rinkai žalingi Seimo narių siūlymai neturėtų perspektyvų.
Nerimą keliančią situaciją stebėjimo prieš kelias savaites, kai grupė parlamentarų registravo Statybos įstatymo pataisas, kuriomis buvo bandoma reguliuoti privačių subjektų santykius bei taip stabdyti investicijas, mažinti konkurenciją ir kartu auginti statybos darbų kainas.
Norisi tikėti, kad 2024 metai bus tie metai, kai atsakingos valdžios institucijos atidžiau ir atsakingiau elgsis su teisėkūros procesais ir, prieš priimdamos svarbius sprendimus, įvertins galimą poveikį visai rinkai. Valstybė turi aiškiai komunikuoti apie savo sprendimų įtaką ir kiek tai kainuos kiekvienam mūsų. Jau pats metas suvokti, kad visi reikalavimai, griežtinimai, nevaldoma biurokratija lemia galutinę produkto kainą, kuri visai atvejais nugula ant galutinio vartotojo pečių.
Prognozuojant NT rinkos plėtrą naujaisiais 2024 metais, galime tikėtis ir daugiau pozityvumo dėl paklausos atsigavimo. Gerėjant finansavimo sąlygoms, pagerėtų ir įperkamumo rodikliai. Kadangi pasiūla vis dar nėra pakankama, labai tikėtina, NT kainos išliks stabilios, su lengvomis korekcijomis. Galimai rinkai bus pasiūlyta daugiau ir labiau įvairiapusių NT objektų, tarp kurių gausės būsto nuomai projektų.
Turėkime 2024 metais vienybę, kuo daugiau konstruktyvių pokalbių, naudingų diskusijų, pagrįstų sprendimų, taip laukiamo stabilumo, aiškumo bei pagarbos sau ir vieni kitiems. NT verslui didžiausias palinkėjimas – saugokite savo reputaciją ir jauskite už ją atsakomybę.
Mindaugas Statulevičius, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos | LNTPA vadovas
