Augant ir vystantis miestui, praeiname pro šalį ir pasigrožime, pasmalsaujame, o gal pakritikuojame vieną kitą kylantį naują kvartalą. Tačiau tam, kad toks projektas apskritai gimtų, nekilnojamojo turto plėtotojai kartais pluša kelerius metus, ir kalba eina ne tik apie pačias statybas.
Danų architektas ir urbanistinio dizaino konsultantas Jan Gehl viename interviu yra pasakęs, kad, ironiška, tačiau mes daugiau žinome apie kalnų gorilų nei žmonių gyvenamąją aplinką. Jo teigimu, miestai dažnai vertinami mechaniškai – tarsi negyvi pastatų ir technologijų dariniai, o žmonių prigimtis dažnai pamirštama. Juk miestai, sakė jis, visų pirma yra emocinė patirtis.
Būtent todėl nekilnojamojo turto (NT) projektus reikia vertinti kompleksiškai, atsižvelgiant į bendrą gerbūvį ir miesto plėtros tendencijas, o ne tik žiūrėti į statybas kaip į techninį procesą, teigia Marius Molotokas, nekilnojamojo turto vystymo bendrovės „Prodo“ projektų vadovas.
Visai neseniai įmonė įsigijo netipiškai mažą, lyginant su kitais savo projektais, sklypą vienoje iš miesto centrinių lokacijų. „Anksčiau į tokį sklypą net nebūtumėm pažvelgę, tačiau suprantame, kad turime lanksčiai vertinti pačias įvairiausias galimybes. Todėl naujausias mūsų „pirkinys“ – 8 arų ploto nesiekiantis žemės sklypas. Jo išskirtinumas tas, kad ten gyvenant per dvi minutes pėsčiomis galima pasiekti seniausią Lietuvos mišką – Vingio parką. Jei ne šis privalumas, į sklypą nebūtumėm atkreipę dėmesio“, – sako vyriškis. Sklype iškils daugiabutis su paklausą turinčiais nedideliais butais.
Kaip NT plėtotojai nusprendžia, kurioje miesto dalyje dairytis sklypų?
Stebimas klientų elgesys, tiriami jų poreikiai, atliekamos rinkos analizes, ieškoma tendencijų ir pagal tai išskiriami miesto rajonai, kuriuose reikia naujo būsto, vardina M. Molotokas.
Įmonė paprastai nuo miesto centro nenutolsta ir projektams ieško sklypų Naujamiestyje, Žvėryne, Užupyje, Markučiuose ar Antakalnyje. Vienas iš svarbių kriterijų renkantis – kad šalia būtų gamta, parkai, galimybė judėti, pėsčiųjų ar dviračių takai ir nedidelis atstumas iki miesto centro.
Į ką atsižvelgiama?
Sklypų, tinkančių naujų projektų plėtrai, skelbimų portaluose rasti beveik neįmanoma. Jie retai patenka į viešąją erdvę ir paprastai būna žinomi tik NT srities profesionalams. Kadangi „Prodo“ nuolat dairosi erdvės naujiems projektams, įmonė palaiko nuolatinius santykius su NT agentūromis, bendrauja su brokeriais ar kitais NT plėtotojais, pasakoja M. Molotokas. Kai kolegos pasidalina pasiūlymais, jie yra peržiūrimi ir analizuojami, vėliau atrenkant potencialiuosius, kuriuose galima įgyvendinti savo viziją.
Įmonė šiemet turi tikslą įsigyti dar bent vieną sklypą didesniam projektui. Rinkai kaistant, didėjant aktyvumui, nėra lengva rasti plėtrai tinkančias teritorijas už racionalią kainą, pastebi specialistas.
Kai dėmesio vertas sklypas vis tik atsiranda, visų pirma tikrinama, ar jame galima daryti tai, ko nori plėtotojas. Patikra prasideda nuo Nekilnojamojo turto registro išrašo ir plano, kuriuose nurodoma esminė informacija: sklypo paskirtis, jame esantys statiniai, servitutai, apribojimai, hipoteka, areštas ir kt.
Vilniaus mieste daugumai sklypų yra patvirtinti detalieji planai – jie gerokai palengvina galimybių vertinimo procesą. Čia nurodoma, ką tiksliai sklype galima statyti, kokia užstatymo zona, maksimalus statinių tankumas ir intensyvumas, didžiausias galimas pastatų aukštis, įvažiavimai į sklypą ir pan. Nesant patvirtinto detaliojo plano, reikia vadovautis bendruoju miesto planu, kuris Vilniuje kaip tik šiuo metu keičiamas ir turėtų būti patvirtintas iki metų pabaigos. Dokumentas parodo, į kokias teritorijas miestas yra suskaidytas, o tose teritorijose esančių sklypų vystymo galimybės aprašomos beveik taip pat tiksliai kaip detaliuosiuose planuose.
Vėliau NT plėtotojai tikrina, ar sklypas nėra įrašytas į Kultūros paveldo registrą ir saugomas, patenka (ar ne) į istorinės miesto dalies ar kitokias teritorijas, pasižyminčias įvairiais apribojimais. Jei statiniai, pasakoja M. Molotokas, turi vertingųjų savybių, juos galima tik rekonstruoti, o naujo pastato statyti nepavyks. Todėl daug kas privengia arti Senamiesčio esančių sklypų. Vilniuje yra šimtai saugomų sklypų ir statinių, kurių negalima griauti, todėl labai svarbu iš anksto įsitikinti, kad projektui neatsiras kliūčių.
Dar tik svarstant išsirinkto sklypo pirkimo galimybę ir patikrinus svarbius rodiklius arba jau įsigijus sklypą pradedamas darbas su architektais. Su jais NT plėtotojai ieško geriausio projekto varianto būtent tame sklype.
„Atidžiai vertinami atstumai tarp statinių, būsimų pastatų darni kompozicija su jau stovinčiais, insoliacija (šviesos patekimas į visas patalpas), suplanuojami tūriai, aukštų planai, skaičiuojamas automobilių stovėjimo vietų poreikis, numatoma jų vieta. Priėmus šiuos sprendimus, architektai rengia ikiprojektinius pasiūlymus, kurie pristatomi savivaldybei, o vėliau – viešinami. Visa tai galiausiai su detalėmis „nugula“ techniniame projekte“, – vardina specialistas.
Dar vienas svarbus NT projekto plėtojimo etapas – jo viešinimas ir derinimas su aplinkiniais gyventojais. Plėtotojai susitinka su aplinkinių kvartalų gyventojais ir išklauso jų poreikius. M. Molotokas teigia neįsivaizduojantis darnaus ir sėkmingo miesto, jei nauju projektu pakenkiama kitų gyventojų interesams. Žinoma, yra bendruomenių, kurioms naujas projektas atrodo kaip įsibrovėlis, tačiau su visomis eina susikalbėti, jei jos išklausomos ir sulaukia ne ginčų, o argumentuotos nuomonės.
Tačiau kad ir kokią tikslią analizę atliktų, NT plėtotojai bet kada gali susidurti su netikėtumais, pastebi pašnekovas. Tikriausiai ne vienas plėtotojas yra buvęs situacijoje, kai jame esantys pastatai įtraukiami į Kultūros paveldo registrą jau po sklypo įsigijimo. „Arba kai dėl išskirtinės sklypo ar pastatų svarbos visuomenei tenka skelbti architektūrinį konkursą, kuriame plėtotojai turi atsisakyti pirminių idėjų miestiečių labui“, – sako jis.
Pasak projektų vadovo, dažnai neaiški situacija susiklosto sklypus nuomojant iš valstybės. Tokie šiandien sudaro didžiąją dalį vystymui skirtų Vilniuje esančių teritorijų.
„Pagal teisės aktus nebeleidžiama pakeisti sklypo paskirties nepakeitus sklype esančių pastatų paskirties, be to, egzistuoja rizika sulaukti žinios iš Nacionalinės žemės tarnybos, kad sklypo plotas nėra išnaudojamas esamų pastatų eksploatavimui, todėl jį teks susimažinti“, – pasakoja dideliuose NT projektuose dalyvaujantis specialistas. Jei sklype esantys pastatai neišnaudojami pagal paskirtį, NŽT gali apskritai nutraukti sutartį su nuomininku, todėl NT plėtotojai labai atsargiai vertina tokius žemės plotus ir laukia, kol situacija taps labiau apibrėžta.
Atlikus visus išvardintus veiksmus, vertinama orinio kvadratinio metro kaina. Tai yra, sklypo kaina dalinama iš galimo pastatyti pastato ploto. Ši informacija padeda nuspręsti, ar verta už sklypą mokėti prašomą kainą. „Prodo“ taip pat visada vertina, kokią pridėtinę vertę gaus naujo projekto gyventojai, todėl ieško patogios infrastruktūros, priekabiai vertina susisiekimo patogumą, arti esančią gamtą, parkus, dviračių ar pėsčiųjų takus.
Kaip sėkmingo sklypų pasirinkimo pavyzdį M. Molotokas pateikia Markučiuose baigtus arba vystomus projektus.
„Savo laiku įsigijome strategiškai vertingus sklypus, iš kurių arti Senamiestis, Užupis, o aplink plyti nuostabi gamta. Tokių teritorijų mieste nėra daug“, – laiku priimtu sprendimu džiaugiasi jis.
Šiuo metu įmonė dairosi naujų įsigijimų Naujamiestyje, Žvėryne, Užupyje ar Antakalnyje, tačiau neatmeta ir kitų miesto erdvių.
„Mums svarbiausia, kad projektas būtų vientisas ir suteiktų gyventojams ne tik stogą virš galvos, bet ir kurtų kokybišką gerbūvį bei darniai įsilietų į urbanistinį peizažą“, – apibendrina M.Molotokas.
