Nepaisant spartėjančio atlyginimų augimo didžiuosiuose Lietuvos miestuose, antroje šių metų pusėje gyventojų galimybės įpirkti butus juose sumažėjo. Būsto kainų augimas turėjo įtakos ir butų nuomos pajamingumui – jis taip pat mažėjo. „Swedbank” ekonomistai prognozuoja, kad būsto įsigijimas dėl žemų būsto paskolų palūkanų išliks patrauklus, tačiau ryškėja ir augimą galintys slopinti veiksniai.
„Būsto rinkos aktyvumas, atmetus sezoninius svyravimus, šių metų pradžioje nenuslūgo. Dėl istoriškai žemų būsto paskolų palūkanų butai išlieka lengviau įperkami nei prieš kelerius metus, o atlyginimų augimas apima daugiau sektorių. Šie veiksniai ir toliau bus pagrindiniai būsto paklausos skatinimo varikliai”, teigia „Swedbank” vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.
Įperkamumas šalies didmiesčiuose mažėjo
„Swedbank” būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas tampa lengviau įperkamas.
Pasak „Swedbank” ekonomistės V. Šečkutės, butų kainų augimui toliau viršijant atlyginimų kilimą, būsto įperkamumas visuose didžiuosiuose miestuose mažėja jau antrąjį ketvirtį iš eilės. Nors Vilniuje namų ūkių pajamos paskutinįjį 2016 metų ketvirtį vis dar išliko 28,8 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti būstą, tačiau palyginus su rekordine 2015-ųjų metų pabaiga, įperkamumas buvo 4,6 punkto mažesnis.
Kaune dėl atsitiesiančių kainų būsto įperkamumas toliau mažėjo daugiausiai – 9,7 punkto, o Klaipėdoje jis traukėsi nežymiai (1,3 punkto). Visgi kainų augimas šiuose miestuose iki šiol buvo vangesnis, taigi įpirkti butą šių miestų gyventojams yra kur kas lengviau. Kauniečių pajamos yra 2,2 karto didesnės, o klaipėdiečių – beveik du kartus didesnės nei pakankamos įpirkti butą savo mieste.
Ryga muša rekordus
Iš Baltijos šalių išsiskiria Latvijos sostinė Ryga, kur įperkamumo augimas ir toliau spartėja. Metų pabaigoje jis pasiekė istorines aukštumas – namų ūkių atlyginimai buvo net 85,5 proc. didesni nei pakankami įpirkti butą. Tiesa, įperkamumo augimą Rygoje pastaruoju metu iš dalies lėmė tai, jog parduodama daugiau žemesnės klasės ir pigesnių butų.
Estijos sostinėje Taline kainų augimui vėl pradėjus šiek tiek lenkti atlyginimų kilimą, įperkamumas per metus kiek sumažėjo. Nepaisant to, namų ūkių pajamos išliko 51,9 proc. didesnės nei pakankamos butui įsigyti.
Butų kainos – arti tikrosios vertės
Pernai butų kainų augimas viršijo atlyginimų kilimą Vilniuje dėl spartesnio naujų butų kainų augimo. Vilnius iš kitų didžiųjų Lietuvos miestų išsiskyrė ir tuo, kad pernai sparčiai augo naujų butų pardavimo dalis. Tuo tarpu ne naujų butų kainų augimas pernai buvo gana artimas atlyginimų augimui.
„Naujų butų pardavimų dalis pernai vis dar buvo kone 20 procentinių punktų mažesnė nei piko metu 2008-aisiais, kuomet daugiau nei pusė parduodamų butų buvo naujai pastatyti. Taigi naujų butų pardavimų dalis galėtų didėti ir toliau, tačiau metų pabaigoje Vilniuje sumažėjo tiek suteiktų statybų leidimų skaičius, tiek baigtų statyti butų kiekis. Be to, kiek sumažėjęs nuomos pajamingumas ir lėtėjantis darbuotojų užimtumo augimas gali riboti ir paklausos šuolius”, – teigia V. Šečkutė.
Remiantis „Swedbank” skaičiuojamu nuomos pajamingumo rodikliu, nuo praėjusių metų pabaigos pajamingumas nebesiekia savo istorinio vidurkio. Šis rodiklis parodo, kokią dalį buto kainos sudaro metinės pajamos iš jo nuomos. Vilniuje jis sumažėjo iki 6 proc., o Kaune iki 7,4 procento. Pasak „Swedbank” ekonomistės, šiuo metu investavimas į nekilnojamą turtą vis dar išlieka patraukli grąža investuotojams, tačiau lėtėjantis nuomos kainų augimas gali kiek prislopinti lūkesčius.
„Swedbank” vertinimu, šiuo metu butų kainos yra arti savo tikrosios vertės. Taigi esant subalansuotai būsto paklausai ir pasiūlai, būsto kainų dinamika neturėtų nukrypti nuo atlyginimų ir statybos sąnaudų pokyčių.
„Nepaisant kiek paryškėjusių rinkos aktyvumą galinčių stabdančių veiksnių, atotrūkis tarp nuomos pajamingumo ir būsto paskolų palūkanų, kurios daugiau nei dvejus metus laikosi ties 2 proc. riba, išlieka. Todėl būsto įsigijimas vis dar išlieka patrauklesnis palyginus su nuoma. Be to, spartus atlyginimų augimas ir žemos palūkanos, palaikančios gana aukštą įperkamumą, artimiausiu laikotarpiu bus palankūs veiksniai būsto rinkos plėtrai”, – sako ekonomistė V. Šečkutė.
