Karantinas bei COVID-19 pandemija palietė iš esmės visus. Nekilnojamasis turtas – ne išimtis. Vis dėl to šiuo metu daugiausia dėmesio skiriama prognozėms dėl butų pardavimo kainų bei komercinių patalpų nuomos mokesčio kompensavimo mechanizmui, o būsto nuomos rinka yra paliekama nuošalyje.
Šiuo metu Vilniaus miesto butų nuomos rinką veikia keturi pagrindiniai veiksniai:
- Dėl sumažėjusio turistų srauto būstai iš trumpalaikės nuomos vis labiau perkeliami į ilgalaikės nuomos pasiūlą;
- Vis daugiau studentų išvyksta iš sostinės, nes aukštojo mokslo įstaigos yra numačiusios užbaigti mokslo metus nuotoliniu būdu.
- Esant socialinio kontakto ribojimams galimybė įsidarbinti ar net išlaikyti darbo vietą turizmo, maitinimo bei paslaugų sektoriuose sumažėjo drastiškai, būsto nuomos kaštai nuomininkams tampa per dideli.
- Bene svarbiausiu veiksniu išlieka neapibrėžtumas dėl ateities. Būsto nuoma yra ilgalaikis įsipareigojimas, todėl nuomininkai delsia sudaryti nuomos sutartis tikėdamiesi, kad kainos gali dar kiek sumažėti. Tuo tarpu dalis nuomotojų vertina, ar geriau išlaukti apribojimų pabaigos, ar vis dėl to jau verta sudaryti naujas nuomos sutartis mažesnėmis kainomis ir išvengti patalpų prastovos.
Pastarieji keleri metai buvo išties rekordiniai pirminei būsto rinkai, vystytojai kasmet parduodavo vis daugiau butų, nemaža dalis jų buvo perkami būtent nuomai. Senesnės statybos butų kainos iš esmės nepakito, tuo tarpu naujos bei naujesnės statybos butų nuomos kainos sumažėjo apie 50 eurų.
Atsižvelgiant į tai, kad butai skiriasi ne tik statybos metais, bet ir dydžiu, reikėtų atsižvelgti ir į kvadratinio metro kainos pokytį. Jis demonstruoja, kad nors naujesnės statybos būstą ir galima išsinuomoti pigiau, tačiau tai lemia mažesnis vidutinis nuomojamo buto plotas. Tuo tarpu naujos statybos butų nuomos segmente sumažėjo kvadratinio metro kaina.
Nagrinėjant kainų pokyčius atsižvelgiant į būsto dydį, sumažėjusias kainas pastebėti sunkiau. Vidutinės suminės kainos išlieka nepakitusios. Vieno kambario buto nuoma kainuoja kiek per 300 eurų per mėnesį, dviejų kambarių – 450–500 eurų per mėnesį, trijų kambarių – kiek brangiau nei 700 eurų per mėnesį.
Aiškumo neprideda ir kvadratinio metro kainos pokyčiai. Pirmąjį šių metų ketvirtį pastebimi nedideli svyravimai, tačiau balandžio mėnesio kainos iš esmės atitinka tęstines praėjusių metų kainas. Tam įtakos turi vadinamasis Simpsono paradoksas, kuomet visumos vaizdas neatspindi pokyčių visumos dedamosiose.
Nagrinėjant nuomos kainas atskiruose mikrorajonuose vaizdas tampa kiek aiškesnis. Sumažėjus turistų srautui rinkai buvo pasiūlyta daugiau geresnėse vietose esančių butų, kurie padidino vidutinius rodiklius. Pasirinkome didžiausia nuomos pasiūla pasižymintį Vilniaus senamiestį, bei penkis šiuo metu labiausiai plėtojamus Vilniaus mikrorajonus – Naujamiestį, Pašilaičius, Pilaitę, Šnipiškes bei Žirmūnus.
Vilniaus miesto senamiestyje butų nuomos kainos sumažėjo apie 10 proc. Šis pokytis yra panašus visų dydžių segmentuose.
Naujamiestyje kainos mažėjo apie 5 proc., tačiau didžiausias pokytis įvyko išskirtinai dviejų kambarių butų nuomos kainose. Jos sumažėjo apie 10 proc. Vieno bei trijų kambarių butų nuomos kainos liko beveik nepakitusios.
Tiek Pašilaičiuose, tiek Pilaitėje suminis kainos pokytis nebuvo didelis ir vidutiniškai siekė iki 5 proc. Didžiausias kainų pokytis įvyko studentams labiau prieinamuose vieno kambario butuose, kurių nuomos kaina per paskutinį ketvirtį sumažėjo apie 10 proc. Dviejų – trijų kambarių butų nuomos kainos čia iš esmės nesikeitė.
Suminės vieno bei trijų kambarių butų kainos Šnipiškėse keitėsi nežymiai, tačiau rinkai buvo pasiūlyta daugiau didesnio ploto vieno kambario butų, tad kvadratinio metro kaina sumažėjo apie 10 proc. Dviejų kambarių nuoma sumažėjo daugiau nei 10 proc., skaičiuojant tiek sumines, tiek kvadratinio metro kainas.
Žirmūnų mikrorajonas yra labai įvairus, čia daug ir naujos, ir senos statybos butų, todėl bendras pokyčių dydis nėra žymus. Didžiausias pokytis įvyko vieno kambario butų kvadratinio metro kainoje, kitur kainos keitėsi neženkliai.
Komentaro autorius – „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Šaltinis: Lrytas.lt
