Nuo nežinomybės iki rekordinių pardavimų – ir vėl atgal į nežinomybę: NT rinka ir Lietuvoje, ir visame pasaulyje per pastaruosius porą metų vystosi amerikietiškų kalnelių stiliumi. Pastaruoju metu vis daugiau kalbama apie NT rinkos sulėtėjimą – tad ko tikėtis ir ką šiuo metu daryti tiems, kurie planuoja įsigyti arba parduoti NT? Tomas Rusakas, NT brokeris bei Rusakas.lt įkūrėjas, ramina – rinkos sulėtėjimas yra normalus procesas, signalizuojantis apie natūralius pokyčius.
Augančių kainų traukinys jau nuvažiavo
Pasak Tomo Rusako, NT rinkoje dirbančio jau nuo 2007 metų, nekilnojamo turto sfera išgyveno tiek pakilimų ir nuosmukių, kad atsidūrus tokiose situacijoje, kokia matoma šią dieną, apima deja vu jausmas. Vis dėlto, pasak brokerio, nors šis laikas ir suprantamas kaip sulėtėjimas – ar nuosmukis – tai yra tik natūralus procesas.
„Dabartinėje situacijoje išryškėja dveji žmonių tipai: tai pardavėjai, kurie labai lėtai bei nenoriai supranta, kad augančių kainų traukinys jau išvažiavo, kad kainos geriausiu atveju stabilizavosi, o kai kuriais atvejais teks daryti ir nuolaidas, ir pirkėja, kuriei dėl pasaulinių peripetijų, dėl kylančių energetinių kaštų bei griežtinamos bankų politikos nelabai skuba priimti lemtingo sprendimo pirkti, kas lemia fiksuojama mažesni sandorių skaičių tiek pirminėje, tiek antrineje rinkoje. Tai dažni portretai – ir gan dažni elgesio modeliai, tad aš į juos žiūriu kaip į įprastus,“ teigia ekspertas.
Pasak Tomo, tai, ką dabar laikome sulėtėjimu, iš tiesų yra greičiau grįžimas į tas apsukas, kurios mums buvo įprastos iki 2020 metų. „Daugelis mūsų labai greitai priprato prie to laikotarpio kai sandoriai vyksta akimirksni, kai kainos auga kaip ant mielių – tai ir vyko pastaruosius porą metų. Tačiau reikia suprasti, kad taip vykti negalėjo amžinai ir tai yra visiškai normalu, kad rinkai reikia atsigauti šiek tiek suletėjant.“
Laukti ar pirkti?
Dažnam, pastaruoju metu galvojančiam apie NT įsigijimą, kyla klausimas: laukti ar pirkti dabar? „Jei žmogus perka turtą siekdamas pagerinti savo buitį, naudos jį asmeniškai – tada, mano nuomone, visiškai nesvarbu kuriuo metu tas turtas bus perkamas. Nesvarbu, ar esam kylančioje rinkoje, stabilioje ar krentančioje – skirtumai tarp turto klasių išlieka panašūs. Realybė paprasta – kai turtas brangsta, tai brangsta viskas, o jeigu pinga, tai analogiškai visos kainos taip pat mažėja.“
Vis dėlto, pasak Tomo, situacija keičia jei pirkėjas ieško objekto investicijai – idealiu atveju, tokioje situacijoje pirkimo krepšelį turi sudaryti pagrinde tik geri variantai. „Kalbant apie Investicijas, manau būtina atrasti tą viduriuką, kai kantriai lauki ir ieškai sau tinkamo varianto, o jau kai toks variantas atsiranda, būtina akimirksniu priimti sprendimą jį pirkti.“
Tiesa, pasak eksperto, dažniausiai nutinka taip, kad nepaisant to, kada ir kam – investicijai ar sau – perkamas objektas, visada atrodys, kad tai akimirkai viskas yra labai brangu, o po 6 mėnesių dažniausiai galima įvertinti, kad turtas įsigytas, vis dėlto, už labai gerą kainą.
Kaip rinka kis per ateinančius metus?
Pasak Tomo, labai didelių pokyčių rinkoje tikėtis per artimiausią pusmetį, o gal ir metus nereikėtų: kainų kritimas gali įvykti tik dėlto, kad pardavėjai neturės daug laiko laukti dėl kitų įsipareigojimų, tad bus linkę šiek tiek mažinti kainas – tačiau tai būtų labiau išimtis nei taisyklė. „Tikrai nelaukčiau kainų kritimo 10–20 proc., o jei didesnis kritimas ir bus, tai iki 10 proc. nuo realios rinkos vertės, nes kai kurias atvejais pardavėjai bando parduoti už daug aukštesnę kainą nei tuo metu ji yra rinkoje.“
Kalbant apie kitus pokyčius, ekspertas atkreipia dėmesį ir į iššūkių ir pakilimo laikotarpį išgyvenusią nuomos rinką. „Kaip mes išgyvenom audrą per pastaruosius porą metų pardavimų / pirkimų rinkoje, taip mes pamatėme ir viesulą, šią vasarą praskriejusį per NT nuomos rinką, kuri vos prieš porą metų susidūrė su gan ženklia stagnacija, nulemta pandemijos.
O šiais metais jau nuo gegužės mėnesio itin sumažėjo numojamų objektų pasirinkimas ir galėjome stebėti didelį kainų augimą. Vienu metu, bent jau Vilniaus mieste, kur nuolatos būna apie 1500 vnt. objektų nuomai, per visą miestą šis kiekis buvo sumažėjęs iki 450 vnt. Vis dėlto, kaip greit pakilo, taip viskas staigiai grįžo į savas vietas ir mes vėl turim iš ko rinktis. Tiesa, nuomos kainos per šį laikotarpį pakilo apie 20–30 proc., o ilgainiui dėl vėl atsiradusio pasirinkimo manau gali šiek tiek pakristi – ir vis dėlto, jos jau liks didesnės nei buvo iki šiol.“
Dar viena tendencija, kurią pastebi ekspertas – tikrai ženklus antrinės rinkos objektų atsiradimas visuose gyvenamojo turto klasėse – tiek gyvenamųjų namų, tiek butų rinkose. Pasak Tomo, tokia tendencija suteikia didesnę pasirinkimo laisvę pirkėjams ir taip pat lemia rinkos sulėtėjimą, nes sprendimus galima priimti lėčiau, nepuolant imti bet kurio varianto tik dėl to, kad jis vis dar laisvas.
„Manau, pirminė rinka atkartos antrinę ir apsukos analogiškai suletės kol visi rinkos dalyviai iš lėto apsipras su rinkos pokyčiais – tada vėl tikėtinas rinkos atsigavimas. Mano praktikoje, tokie rinkos suletėjimai užtrunka nuo 1–3 metų,“ – teigia ekspertas.
