Lietuvos muzikos ir teatro akademijos Sluškų rūmų kompleksą, kurio praėjusią savaitę nepavyko parduoti už 11,25 mln. eurų (be PVM) pradinę kainą ir kitam aukcionui ją sumažinus 2 proc. iki 11 mln. eurų, nekilnojamojo turto (NT) rinkos analitikai ateityje mato kaip būsto ir komercinį projektą.
Anot jų, nors objektas yra įdomus ir turi daug potencialo, tačiau vertinant pradinę jo pardavimo kainą ir galimus iššūkius dėl kultūros paveldo reikalavimų, esant dabartinei geopolitinei situacijai daug investicijų pareikalausiantis projektas gali sudominti tik drąsiausius investuotojus.
NT bendrovė „Newsec advisers LT“ pranešė, kad kitas rūmų pardavimo aukcionas bus rengiamas balandį.
Kompleksas yra patrauklioje vietoje, bet gali nedominti didžiausių NT vystytojų
Anot NT paslaugų bendrovės „Inreal“ investicijų ir analizės vadovo Tomo Sovijaus Kvainicko, Sluškų rūmų kompleksas turi daug potencialo, nes jame nėra saugoma paskirtis, be to, patraukli yra ir jo vieta.
„Kai buvo parduodamas Žvėryno infekcinės ligoninės kompleksas, ten buvo saugomos turto paskirtys, turto panaudojimas. Turto paskirtis buvo saugoma ir Kaune, kuomet pardavinėjo centrinį paštą – jo pirmasis aukštas buvo saugomos paskirties, skirtas paštui. Tuo tarpu čia tokio dalyko nėra“, – BNS Plius teigė T. S. Kvainickas.
„Tai iš tiesų yra gera vieta. Paprastai, kai kalbama apie būstą, patraukliausia yra pietinė pusė, nes ji šviesiausia ir šilčiausia, bet Sluškų gatvė, apskritai šiaurinė Senamiesčio dalis turbūt išskirtinė tuo, jog joje patrauklesnė yra šiaurinė pusė, kuri žiūri į Nerį, o ne į pakankamai intensyvias gatves, pavyzdžiui, Kosciuškos gatvę“, – aiškino T. S. Kvainickas.
NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis taip pat sako, kad kompleksas yra itin patrauklioje miesto vietoje, ypač turint mintyje, kad aukštesnės klasės NT paklausa šiuo metu yra didelė, tačiau plėtros galimybės čia apribotos ir reikalautų itin daug pastangų investuotojui.
„Parduodami statiniai yra valstybiniame žemės sklype, kuriuose esantys pastatai yra arba kultūros paveldo objektai, arba nekilnojamųjų kultūros vertybių teritorijoje. Akivaizdu, kad šios aplinkybės mažina objekto patrauklumą, kadangi reikalingos milžiniškos pastangos ir investicijos tiek į koncepcijos išgryninimą, tiek į jos įgyvendinimą“, – BNS Plius tvirtino R. Reginis.
Jo teigimu, aukciono rezultatai yra geras indikatorius, kaip rinkos dalyviai reaguoja į dabartinius globalius pokyčius, susijusius su įvykiais Ukrainoje.
„Tačiau net ir atmetus dabartinius įvykius, parduodamas objektas nėra standartinis pirkinys, kuris galėtų garantuoti paprastą jo įveiklinimą ir lengvai apskaičiuojamą investicinę grąžą“, – komentavo R. Reginis.
„Inreal“ investicijų ir analizės vadovas T. S. Kvainickas teigė, jog dažniausiai tokie pastatai nedomina didžiausių NT vystytojų.
„Dažniau būna nedideli vystytojai, kurie specializuojasi specifiniuose projektuose, šiuo atveju Senamiestyje, gali tam skirti laiko, galbūt tik skaičiuoja grąžą. Tikėtina, kad tai negali būti žinomiausi, didžiausi vystytojai“, – teigė jis.
„Variantas, kad kažkas nusipirks sau, tai abejoju, 6 tūkst. kv. metrų, daugiau negu reikia. Galbūt kažkas nupirks filantropiniais tikslais, kad įrengtų viešąsias erdves, bet čia prasideda spekuliacijos. Visada yra galimybė, kad kažkas panaudos visuomenės poreikiams, tik tai čia jau ne ekonominės naudos paieška, o tiesiog duoklė visuomenei“, – pridūrė T. S. Kvainickas.
Pasak R. Reginio, pradinė komplekso kaina ir galimi iššūkiai plėtrai ateityje, vargu, ar gali pritraukti itin daug investuotojų.
„Sudėtingesni projektai reikalauja itin didelės nekilnojamojo turto plėtros patirties bei stipraus finansinio užnugario, o dabartiniai geopolitiniai ir ekonominiai pokyčiai kaip niekada gali sumažinti dalies investuotojų ryžtą tokioms didelėms ir ilgalaikėms investicijoms“, – teigė R. Reginis.
„Objektas tikrai įdomus, tačiau šiuo metu jis yra tik patiems drąsiausiems“, – pridūrė jis.
Komplekse galėtų būti butai ir komercinės patalpos
„Inreal“ investicijų ir analizės vadovo S. Kvainicko teigimu, objekte galėtų būti įrengti butai.
„Banalus atsakymas, bet jų šiai dienai trūksta. (…) Ši vieta, kaip gyvenamoji, yra tikrai labai patraukli. Klausimas, kiek bus saugomas vidinis suplanavimas, ar dabartinis vidinis suplanavimas bus tinkamas gyvenamajai veiklai. Administracinis pastatas, vėlgi, neatmestina, irgi tikrai gali būti“, – sakė jis.
„Ober-Haus“ atstovo R. Reginio teigimu, sunku pasakyti, kokios galėtų komplekso panaudojimo proporcijos – komercinis ar gyvenamasis, tačiau investuotojai tokioje vietoje norėtų matyti kuo intensyvesnę būsto plėtrą.
„Jeigu investuotojai matys, kad parduodami pastatai didžiąja dalimi galės būti panaudoti komercinei paskirčiai – viešbučiui, ugdymo įstaigai, biurams – tai sumažins potencialių investuotojų skaičių ir atsilieps parduodamo objekto kainai“, – sakė „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Pasak T. S. Kvainicko, pradinė kaina, siekianti apie 2 tūkst. eurų už 1 kv. metrą, nėra maža, bet šiandien, kai būsto kainos yra išaugusios, objektas yra įperkamas.
„Plėtros kaštai ten tikrai bus dideli, nes tai nebus tipinis projektas, kuomet pastatomas kažkoks daugiabutis ir parduodamas ne mažiausiai įmanomomis, bet ekonomiškai pagrįstomis sąnaudomis. Čia reikės užtikrinti ir autentiką, ir laikytis kultūros paveldo reikalavimų, tai bus brangus projektas. Aišku, klausimas, kaip pavyks suvaldyti statybos kaštus, nes rekonstruojant jų gali iškilti daug, nenumatytų ir brangių“, – tvirtino T. S. Kvainickas.
Anot jo, tai, kad objektas yra valstybiniame žemės sklype, vertinant kovą įsigaliojusius jos nuomos pakeitimus, turės minimalią įtaką aukciono rezultatams.
„Tai yra saugomas pastatas, pernelyg nieko sutankinti nepavyks, tai reiškia, jog neatsiras papildomo ploto, o kompensacija už valstybinę žemę yra labiau orientuota į papildomą plotą. Bus kažkoks mokestis paskaičiuotas paskirties keitimo atveju, jeigu tą reikės daryti, bet jis nebus labai reikšmingas“, – sakė T. S. Kvainickas.
NT paslaugų bendrovės „Newsec advisers LT“ praėjusį ketvirtadienį rengtas aukcionas neįvyko, nes juo nesusidomėjo nė vienas pirkėjas. Jame buvo parduodami T. Kosciuškos gatvėje esantys 6,6 tūkst. kv. metrų bendro ploto trys pastatai, o 0,78 ha ploto valstybinis žemės sklypas, kurį LMTA valdo panaudos teise, parduodamas nebuvo.
Parduodamuose pastatuose šiuo metu studijuoja muzikos, šokio, teatro, kino ir televizijos katedrų studentai. Du pastatai yra kultūros paveldo objektai, trečias – nekilnojamųjų kultūros vertybių teritorijoje.
Kol statomas LMTA studijų miestelis Olandų gatvėje, akademija naudosis rūmų kompleksu iki 2024-ųjų sausio.
