Nekilnojamas turtas

Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkos atlaikė pandemijos iššūkius, tačiau buvo išbalansuotos

Žvelgiantį į praėjusius 2020-uosius metus, matome, kad tiek pasaulinės, tiek ir Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkos didžiąja dalimi atlaikė dabartinės pandemijos keliamus iššūkius. Globaliu mastu aktyvuotas pigių pinigų srautas buvo nukreiptas ir į nekilnojamojo turto rinką, kurios priešakyje 2020 metų pabaigoje ir 2021 metų pradžioje rekordiniais rodikliais puikavosi būsto rinka. Žvelgiant į pasaulinį žemėlapį, matome, kad būsto kainų rodikliai pastaruoju metu nusidažė žalia spalva – spartesnis kainų kilimas yra stebimas JAV, Kinijoje, Europoje kartu su Baltijos šalimis.

Tačiau vargu ar dabartinė situacija gali labai džiuginti – ši pasaulinė sveikatos krizė ne tik pareikalavo žmonių gyvybių, bet ir išbalansavo verslo aplinką, o kartu ir nekilnojamojo turto rinką. Jeigu vieni verslo sektoriai greitai atsigavo, tai kitų sektorių perspektyvos vis dar išlieka miglotos. Taip pat ir su nekilnojamuoju turtu, kurio perspektyvos yra tiesiogiai susietos su konkrečių verslo šakų gyvybingumu. Todėl iki šiol matome, kokioje sudėtingoje situacijoje išlieka viešbučių, didžiųjų prekybos centrų ar pavienių prekybinių patalpų valdytojai ir savininkai. O pastebimai paspartėjęs būsto kainų augimas taip pat gali išbalansuoti iki pandemijos pakankamai tvariai besivysčiusį šį nekilnojamojo turto sektorių, skelbiama naujausioje „Ober-Haus“ metinėje Baltijos šalių sostinių nekilnojamojo turto rinkos apžvalgoje, kurioje pateikiama išsami 2020 metų nekilnojamojo turto rinkos situacija bei prognozės ateinantiems metams.

Sulėtėjusios plėtros apimtys gali išbalansuoti Baltijos šalių sostinių būsto rinką

Bet kokiu atveju 2020 metais pandemijos „nugalėtoja“ galima įvardinti Baltijos šalių būsto rinką. „Visų pirma, labai solidžiai pasirodė Lietuvos ir Estijos būsto sektorius, kuris 2020 metais užfiksavo visų laikų rekordą – per metus būstui (butams ir namams) įsigyti išleistų pinigų suma buvo didžiausia per visą šių šalių istoriją“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

 

Nepaisant to, kad Baltijos šalių sostinėse 2020 metais butų pardavimo sandorių skaičius sumažėjo nuo 4% iki 10%, tačiau tai iš esmės neturėjo neigiamos įtakos butų pardavimo kainoms. „Ober-Haus“ skaičiavimais, Vilniuje ir Taline butų pardavimo kainos ir toliau augo ir per metus ūgtelėjo beveik 5%, o Rygoje per metus simboliškai sumažėjo tik senos statybos butų kainos gyvenamuosiuose rajonuose.

Didesni neigiami pokyčiai buvo fiksuojami sostinių būsto nuomos segmente, kuris 2020 metų pirmoje pusėje išgyveno momentinį pasiūlos šuolį. „Tai lėmė, kad Rygoje ir Taline butų nuomos kainos per metus sumažėjo iki dešimtadalio. Tuo tarpu Vilniuje butų nuomos kainos šiek tiek smuktelėjo metų viduryje, tačiau antrojoje metų pusėje jos sugrįžo į buvusį lygį, kas rodo išties stiprią vidinę paklausą šiame sparčiai augančiame mieste“, – sako R. Reginis.

Vis dėlto iš Baltijos šalių sostinių silpniausiai atrodo Ryga, kurią kamuoja ir toliau prastėjantys demografiniai rodikliai bei nekilnojamojo turto rinkos dalyvių pasitikėjimo trūkumas – išliekantis mažiausias santykinis butų sandorių ir pastatytų butų skaičius tarp Baltijos šalių sostinių. Iš kitos pusės, 2021 metų pradžios rodikliai rodo, kad situacija Vilniaus ir Talino būsto rinkose įgavo dar daugiau iki tol ir taip netrūkusio optimizmo, kuris gali lemti bent jau momentinį pasiūlos trūkumą bei didesnius būsto kainų šuolius. Pavyzdžiui, 2021 metais visose Baltijos šalių sostinėse plėtotojai planuoja pastatyti mažiau butų nei jų buvo pastatę 2020 metais. „Tuo tarpu teigiamos pasaulinės nuotaikos būsto sektoriuje gali pasitarnauti Rygai, kuri šiuo metu gali pasiūlyti pastebimai žemesnį būsto kainų lygį bei santykinai spartesnį rinkos augimo ir investicinių galimybių potencialą ateityje nei galbūt Vilnius ar Talinas“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

 

Viešbučių sektorius vis dar patiria intensyviausią pandemijos poveikį

Kalbant apie komercinį nekilnojamąjį turtą ir labiausiai nuo dabartinės pandemijos nukentėjusius segmentus, Baltijos šalių savotišku privalumu tapo jų maža priklausomybė nuo užsienio turizmo, kuris sudaro sąlyginai nedidelę ekonomikos dalį.

Būtent viešbučiai, kurie yra orientuoti į užsienio turistus, labiausiai nukentėjo pandemijos metu visame pasaulyje, tarp jų ir Baltijos šalyse. Pavyzdžiui, tarptautiniams tinklams priklausančių viešbučių užimtumas Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje 2020 metais, palyginti su 2019 metais, susitraukė beveik iki 3 kartų. Todėl šis verslas ir nekilnojamojo turto segmentas patyrė didžiausią nuopuolį 2020 metais, o dabartinei pandemijai tebesitęsiant ir 2021 metais – stagnuoja ir toliau.

„Nenuostabu, kad 2020–2021 metais galėjome stebėti, kaip kai kurie viešbučių pastatai buvo parduoti naujiems investuotojams, kurie juose jau planuoja kitokią veiklą, pavyzdžiui, perdaryti į būstą, skirtą ilgalaikei ar trumpalaikei nuomai“, – sako R. Reginis.

 

Prekybinių patalpų nuomos pajamos – nuo dviženklio kritimo iki infliacijos dydžio augimo

Prie labiausiai nukentėjusių nekilnojamojo turto segmentų Baltijos šalyse galima priskirti ir prekybinių patalpų sektorių. Pilnai arba dalinai uždaryti prekybos taškai reikšmingai pakoregavo didžiųjų prekybos centrų apyvartas, kas lėmė ir pastebimai mažesnes nuomos pajamas turto savininkams 2020 metais.

„Priklausomai nuo prekybos centrų nuomininkų struktūros, užimtumo pokyčių ir suteiktų nuomos nuolaidų nuomininkams, įmonių, valdančių tokius prekybos centrus, bendrosios veiklos pajamos susitraukė nuo kelių iki kelių dešimčių procentų. O ką jau kalbėti apie pavienių komercinių patalpų nuomininkus ir savininkus, kurių parduotuvės, kavinės ar barai negalėjo vykdyti veiklos arba turėjo tenkintis itin negausiu pirkėju srautu“, – sako R. Reginis.

Tačiau ne visi prekybinių patalpų sektoriaus dalyviai skaičiavo nuostolius 2020 metais. Prekybos centrai, kuriuose įsikūrę didieji maisto prekių tinklai, galėjo džiaugtis nenutrūkstamu pirkėjų srautu, o tokių prekybos taškų savininkams buvo garantuotos net didesnės nuompinigių įplaukos nei 2019 metais. Kaip ir ankstesniais metais, esamiems nuomininkams nuomos mokestis tokiuose objektuose buvo didinamas pagal praėjusių metų infliacijos lygį.

 

Pandemijos akivaizdoje biurų nuomininkams atsiveria plačios galimybės

Biurų sektorius taip pat išgyveno reikšmingus pokyčius 2020 metais. Nors po pasikeitusio darbo organizavimo modelio biurai fiziškai ištuštėjo, tačiau įmonės nepuolė masiškai nutraukinėti nuomos sutarčių ir biurų pastatų valdytojai sugebėjo išlaikyti stabilų nuomos pajamų srautą.

Tačiau 2020 metais Baltijos šalių sostinių rinkas pasiekė reikšmingas naujų biuro patalpų kiekis, kuris sutapo su pandemijos laikotarpiu ir iki šiol kelia pagrįstą susirūpinimą rinkos dalyviams dėl tvarios šio nekilnojamojo turto segmento plėtros ir perspektyvų artimiausiu metu. „Ober-Haus“ duomenimis, 2020 metais plėtotojai Vilniuje, Rygoje ir Taline pastatė 186.100 kv. m biurų ploto arba 30% daugiau nei 2019 metais (Vilniuje – 102.600 kv. m, Rygoje – 49.500 kv. m, Taline – 34.000 kv. m).

Reikšminga dalis įmonių darbuotojų šiuo metu vis dar pilnai arba dalinai dirba iš namų, o tebesitęsianti pandemija įmonėms neleidžia tiksliai įvertinti įmonių biuro ploto poreikio ateityje. Pasak R. Reginio, išliekant neapibrėžtoms sąlygoms, dar pakankamai sudėtinga įvertinti, kuria linkme keisis popandeminis įmonių darbo modelis, nuo kurio ir priklausys biurų ploto paklausa ateityje.

 

„Stebint dabartinę rinką, matosi, kad nemaža dalis įmonių vis dar delsia priimti strateginius sprendimus dėl biurų įmonių plėtros ar turimo ploto optimizavimo. Tačiau reguliariai rinkoje pasirodantys biurų subnuomos pasiūlymai, kuomet nuomininkai patys ieško subnuomininkų jų išsinuomotoms patalpoms, rodo, kad dalis įmonių linkusios mažinti biurų plotą nieko per daug nelaukdamos“, – sako „Ober-Haus“ atstovas.

Jeigu neapibrėžtumas dėl biurų paklausos ateityje vis dar išlieka, tai pasiūlos faktorius Lietuvos sostinėje yra aiškiau prognozuojamas. 2020 metais Vilniaus rinkai buvo pasiūlytas rekordinis biurų kiekis, kurį rinka iš esmės sėkmingai įsisavino ir laisvų patalpų lygis Vilniuje 2020 metais augo pakankamai nuosaikiai – nuo 3,0% iki 6,1%.

Tačiau didesni iššūkiai plėtotojams turėtų kilti dėl šiuo metu rinką pasiekiančio dar didesnio biurų ploto kiekio, kuris 2021 metais sudarys ne mažiau kaip 130,000 kv. m. R. Reginio nuomone, toks ženklus naujų patalpų kiekis pandemijos kontekste gali sukelti nemažai iššūkių ne tik naujų pastatų plėtotojams, bet ir senesnių pastatų savininkams.

Įmonių ploto optimizacijos grėsmę gali kompensuoti tik naujai į Baltijos šalių sostines ateinančios įmonės arba jau čia veikiančių įmonių plėtra. Tačiau visose Baltijos šalių sostinėse augantis laisvų patalpų lygis rodo, kad nauja biurų pasiūla pasirodo itin nepalankiomis aplinkybėmis ir iš to labiausiai gali išlošti patalpų nuomininkai.

Ryga lyderiavo pagal sandėlių plėtros apimtis, o Vilniuje plėtotojai imasi universalios koncepcijos projektų plėtros

Gamybinių ir sandėliavimo patalpų sektorius Baltijos šalyse 2020 metais turėjo visas prielaidas tolimesniam augimui. „Ober-Haus“ duomenimis, Vilniaus, Rygos, Talino miestuose ir jų apylinkėse per metus buvo pastatyta 208.000 kv. m naujų sandėliavimo patalpų ir tai yra 46% daugiau nei jų buvo pastatyta 2019 metais.

2020 metais išsiskyrė Ryga, kurioje ne tik buvo pastatytas didžiausias naujų sandėlių plotas, bet ir įgyvendinta didžiausio logistikos centro plėtra Baltijos šalyse. „Rimi” sandėliavimo ir paskirstymo centras buvo įrengtas renovuojant senus ir pastatant naujus pastatus ir bendras komplekso plotas sudaro 84.000 kv. m, kuriame produkcijos sandėliavimui skirta 74.000 kv. m.

Tuo tarpu Vilniuje, be santykinai aktyviai vykusios tradicinių sandėliavimo patalpų plėtros, 2020 metus galima įvardinti kaip „viskas viename“ koncepcijos projektų (angl. stock-office) plėtros pradžia. „Jeigu tokių projektų įgyvendinimas Taline jau senokai yra įprastas reiškinys, o Rygoje jų plėtra aktyviau vyksta bent pastaruosius kelerius metus, tai Vilniuje tokie pirmi didesnio masto projektai bus įgyvendinti tik 2021 metais“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

Mažesniais plotais skaidomi ir įvairios paskirties plotus vienoje vietoje siūlantys projektai gali pritraukti daug platesnį potencialių nuomininkų skaičių, kuris leidžia lanksčiau planuoti tokių projektų įgyvendinimą. „Šiuo metu žinoma beveik apie dešimties tokio tipo projektų įgyvendinimą Vilniuje ir dalis jų jau pradėti statyti. Prie šių projektų plėtros prisideda ir itin sparčiai besiplečianti internetinė prekyba bei poreikis operatyviai pristatyti produkciją galutiniam vartotojui arba turėti tinkamą prekių atsiėmimo punktą“, – pasakoja R. Reginis.

Statistikos departamento duomenimis, užsakomojo pardavimo paštu arba internetu apyvarta Lietuvoje 2015–2019 metų laikotarpiu kasmet paaugdavo vidutiniškai 28%, o 2020 metais fiksuojamas 52% augimas bei rekordinė 814 mln. eurų apyvarta.

Įvertink šį straipsnį
Suteikiame jums galimybę įvertinti mūsų turinį. Spustelėkite ant žvaigždės, kad įvertintumėte!
3 skaitytojai (-ų) įvertino
Iki šiol nėra įvertinimų! Būkite pirmas, įvertinęs šį įrašą.

Užsisakyti komentarų pranešimus
Pranešti apie
guest
0 Komentarai
Atsiliepimai
Peržiūrėti visus komentarus
Rekomenduojamas VIDEO
Back to top button